临汾房市跻身全国风险榜 是否崩盘引关注(转载)

亮佳

　　《临汾资讯》观察到，马年新春过后，人们似乎对房市走向有了更多的关注。很多临汾市民加入到观望的行列，而坊间关于房价会下调的声音更是比比皆是。更有消息称，在已经成交的二手房市场中，房价平均不超过3000元每平方米，而大量急于出手的房产更加剧了人们关于房市滑坡的猜想。那么，临汾的房市是否真的就是供大于求，未来会出现一些变局呢？
　　日前，《山西经济日报》站在全省的角度对房地产市场进行了扫描，发现个别城市楼市扭曲激进 三四线城市房价下滑。更引用2012年底上海易居研究院发布的《中国城市房地产市场风险排行榜》，其中临汾位居中国城市房地产市场风险排行榜前30名。
　　盲目盖楼、无度扩张……雨后春笋般的高层住宅和某些城市有价无市的现状，似乎让人感到阵阵寒意。山西省的一些三四线城市，雨后春笋般的高层住宅和某些城市有价无市的现状，也似乎让人感到阵阵寒意。
　　我省个别城市楼市出现扭曲激进，这样的情形能否视作崩盘？
　　尽管也不认同崩盘论，但太原理工大学教授陈新华认为，事实上，常州和鄂尔多斯等城市的情况在山西省的一些市县也已露出端倪，比如临汾、柳林、运城、离石等城市的房地产已显现出供过于求的迹象。
　　事实上，大同房地产市场的问题也有所凸显。作为山西第二大城市的大同，现有商品房存量和土地存量很大，房地产市场压力很大。
　　资料显示：截至2013年，大同市已开工的商品住宅项目达623万平方米，2012年、2013年出让住宅兼商业土地2494亩，按目前常规的容积率计算可能将有373万平米的商品住宅入市，两项合计近千万平米。按前五年的销售水平，现开工的商品住宅项目及商品住宅存量土地最少也要用5年时间去消化。由于大同房地产市场的需求已经大量释放，需求不足是主要问题，但是由于房价没有暴涨，房价下跌的空间也不大，供给过量是最大的风险。
　　据2012年底上海易居研究院发布的《中国城市房地产市场风险排行榜》前50位中，呼伦贝尔、黑河等位居前列，大同排名第十，山西省的晋城、临汾、吕梁、忻州也跻身前30名。此排行榜根据城市的市场需求市场供给，供求关系，外部环境，开工、成交面积，土地出让，二手房均值等指标分析，具有参考价值。
　　某房地产业内人士认为，适度泡沫是房地产市场调整的润滑剂，没有泡沫也就形不成买方市场。但泡沫大了就会出问题。房地产市场发展必须与城镇化进程相协调。目前，一些三四线城市的房地产开发过于超前，而支撑城市扩容提质的产业却发展滞后，人口聚集功能不强，房地产市场发展过剩问题已经比较突出；同时，某些三四线城市人口向一二线城市流失的现实，也让房屋供给量明显大于需求量。
　　易居中国克而瑞华北(山西)公司总经理助理牛佩华也认同这种观点：出现鬼城城市，无一例外都是前期受当地政府大力推动，大量出卖土地，从而进行大面积城市新区建设，力图快速城市化的城市，这些都是有政府引导的行为。
　　前不久刚去省内一些城市做过调研的他分析，从山西省一些三四线城市甚至是县城来看，运城、吕梁等城市中，有些在努力地搞创意园等新区建设，但是经过实地调查发现，有些创意园事实上并没有和当地的产业规划很好结合。
　　“比如一个只有10万人口的县城，它的创意园区的新区规划就是10万人，从哪里找那么多人住？”牛佩华认为，许多小城市弄一个高新区的帽子，并不考虑文化产业园区是否能扎根当地，政府也没有充分地考虑当地购买力和人口等实际情况。而只是简单卖地，调控能力和战略眼光远远不够。
　　牛佩华认为，省内一些三四线城市楼市发展过于激进，不仅商品住宅盖得多，有些城市保障房的供应量也很大。按照经济学原理，供过于求时，肯定要降价销售。但矛盾的是，降价首先要考虑成本，在有限的利润空间内可以适当压缩价格，但降到成本线时，没有利润的时候，开发商如何降价？毕竟开发商要核算他的成本，土地、建安、人工、管理等成本，但是成本压不下来，而人们的购买力又有限时，终会两败俱伤。
　　而据有关人士透露，擅长在山西三四线城市拿地的龙头房企也放缓了脚步。早几年前，某知名房企在山西省好几个城市都有项目，但近一两年土地储备的扩张脚步几乎停滞。有消息称，由于运城等地的地产项目销售情况并不乐观，他们也意识到在三四线城市深挖的潜力已非常有限。
　　曾有数据显示：今年1月，全国100个典型城市中，有37个城市的房价环比下跌。而在其中，有34个是三四线城市。
　　国家统计局早在2013年12月公布的一组数据也显示：唐山等35个三线城市环比平均涨幅比11月回落0.2个百分点。数据表明，从去年12月，房价走势进一步趋缓，一二线城市在进一步加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施的作用下，市场渐趋稳定。
   
   
   
   
   
   
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